不動産周辺調査　菅原不動産経済研究所

不動産鑑定士事務所　　　　

〒460-0022
名古屋市中区金山
2丁目８-４
エスポア金山５階

Tel　052-331-3565
Fax　052-331-3457
info@sugawara-rea.co.jp

営業時間
９：００～１８：００
土日祝日は休業
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菅原不動産経済研究所
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不動産の適正な価格を求める、｢不動産調査報告書｣、｢不動産鑑定書」だけでなく、顧客のニーズに合わせた次のような業務｢不動産周辺調査｣も行っています。

・不動産購入前調査（更地、戸建住宅、マンション等）

　　　　　　　　　　　お申し込み方法はこちら

　　不動産購入前調査（更地、戸建住宅、マンション等）

一般の方が不動産を購入するとき、事前に調査することは相当の時間と労力が必要です。不動産会社の情報だけでなく、利害関係のない、不動産の専門家によるチェックが必要です。
欧米では、不動産取引には専門家による調査（デュー・デリジェンス）を依頼することが当たり前になっています。
購入しようとする不動産を、不動産の専門家である不動産鑑定士があらゆる角度から調査します。
　　　　　
調査対象不動産
　　個人用の更地、新築・中古住宅、新築・中古マンション
　　　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。
　　　　　
原則６～８営業日以内に郵送でご報告いたします。

調査報告料　　　1件　52,500円（消費税含む）

　※法務局、役場等での謄本、図面等の取得費用は別途請求させていただきます。
　※重要事項説明書・売買契約書のチェック、売買契約の立会いを含む場合は、合計で168,000円です。（詳細についてはご相談ください。）
　※重要事項説明書・売買契約書のチェック、売買契約の立会いのみのサービスも行っておりますのでご相談ください。

不動産の価格の査定を希望される場合、第三者に提示される場合等は、｢不動産調査報告書｣　｢不動産鑑定書｣をご利用ください。

調査内容　

　■現地調査: 間口、奥行、面積、形状、高低差、方位、境界、道路との関係等の画地の状態。道路の幅員、公道私道の種類。日照・通風の状態。騒音、嫌悪施設の有無。土壌汚染の予備的調査（過去の地歴、近隣住民からのヒアリング等で土壌汚染のリスクを調査）都市計画法、建築基準法、農地法、文化財保護法、土地区画整理法等の公法上の規制。上下水道、ガス等の供給処理の状態。
　　　
　■近隣調査: 最寄駅（始発、終電時間）、都心までの距離、時間。バス便。大型スーパー等の利便施設。市役所、区役所、支所、公民館、図書館、街灯、防犯等安全性の状態。
　　　
　■建物調査: 建物の質、保守状況。補修の要否。再建築の可否、その理由。登記されている以外の建物の有無。
マンションの場合は、専有部分の位置、日照、通風。共有部分の質、品等、管理の状態。管理規約等のチェック。
　　　　
　■法務局調査: 登記簿謄本（全部事項証明書）、閉鎖登記簿、共同担保目録、公図、実測図、建物図面、地役権設定図面等の法務局備えの書類の取得
　　　
　■その他の調査（図書館等）: 災害発生の危険等、特に2000年9月、東海豪雨被害の有無等の調査。過去の災害の調査（市役所、役場等に保存されている資料での確認、周辺住民へのヒアリング等）

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　　入居、賃借前不動産の周辺環境調査

購入、賃借しようとする住宅、アパート、借家等の周辺環境、公共機関、交通機関、の状態等あらゆる角度から不動産の調査を行い、その不動産の生活環境に関わる調査を行います。
　　　　　
昨今の社会情勢は、大都市を中心に犯罪の増加により、地域によっては住環境が大幅に異なってきています。一般の方が入居前に事前に調査することは相当の時間と労力が必要です。不動産会社の情報だけでなく、利害関係のない、不動産の専門家によるチェックが必要です。
　　　　　
例えば、転勤等で転居を希望される方。子供の大学進学に伴う下宿選びの際に、遠方の親が事前に調査しておくと安心です。従って、複数の候補地から費用性、利便性、安全性の観点から物件を比べることができます。
　　　　　
調査対象不動産
　　購入予定の個人住宅（新築・中古住宅、新築。中古マンション）、入居予定の借家、アパート、下宿等
　　　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。
　　　　
原則６～８営業日以内に郵送等でご報告いたします。

調査報告料　　　１件　42,000円（消費税含む）

　※複数の場合は1件31,500円です。
　※但し、愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。
　※価格、賃料の水準調査を含む場合は別途見積もりとします。

調査内容

　■現地調査: 画地の状態。隣接越境物の確認。境界杭の確認。自治会・自治会費の確認。近隣トラブルの確認。
　　　　
　■近隣調査: 最寄駅（始発、終電時刻）、都心までの距離、時間。バス便。大型スーパー等の利便施設。市役所、区役所、支所、公民館、図書館、小中学校、公園、病院等の公共・公益施設の状態。危険施設、街灯、防犯等安全性の状態（暴走族、犯罪発生の状況、街灯の状態等）。近隣地域の将来動向等（周辺での道路整備等の公共事業の予定。大型店舗の進出計画）
　　　　　
　■写真添付

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　　相続等で取得した不動産の定期的な調査

遠方に相続等で取得された不動産がある場合に保守管理は大変なものです。また相続した不動産を登記簿上だけで分割協議したが、一度も現地で対象不動産を確認していない場合もよくあります。
　　　　
相続不動産は、山林、農地、原野、別荘、リゾートマンション、個人住宅、共同住宅、賃貸マンション、テナントビル、店舗等と種類が多く、それらを相続人個人が管理維持することは大変な時間と労力が必要です。また他人に貸している場合、親族等が居住している場合は、権利関係も複雑に錯綜し、将来色々な問題が出で来ることが十分予想されます。しかも将来売却することも十分考えられます。
　　　　　
このような場合、不動産会社だけでなく、利害関係のない不動産の専門家である不動産鑑定士に調査を依頼されることが重要です。
　　　　
例えば、東京にいる地主、家主さんが名古屋方面に相続等で取得している不動産（借家、テナントビル）などの定期的な不動産の状況等を記した調査報告書の提出等があります。
　　　　
調査対象不動産
　　相続等で取得した不動産全般
　　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。
　　　　
原則６～８営業日以内に郵送等でご報告いたします。

調査報告料　　　1件　42,000円～（消費税含む）

　※調査回数、対象不動産の所在、種類、類型、件数、調査の難易度により別途見積もり。
　※愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。
　※価格、賃料の水準調査を含む場合は別途見積もり。

調査内容

　■現地調査、近隣調査、法務局調査等: ｢不動産購入前調査（更地、戸建住宅、マンション等）｣と同様の調査です。
　　　
　■この他に、居住者等の確認、借家人、借地人の確認（表札、近隣での聞き込み等で確認）: 　　　　　
　■借家、借地人による無断増改築の有無の調査（可視可能な範囲）: 　　　　　
　■写真添付

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　　不動産の地代、家賃等調査

新たに、地代、家賃等を設定することは、賃貸借契約書の内容によって契約当事者の交渉で決まります。契約当事者が知人間、親族間同士も考えられます。この場合、地代、家賃の専門的知識を有する不動産鑑定士に依頼することが必要です。
　　　　　
現地調査の上、豊富に蓄積してあるデータから、周辺にある同種類の不動産の地代、家賃の適正なデータを提示します。
　　　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。
　　　　　
原則１０～１２営業日以内に郵送等でご報告いたします。

調査報告料　　1件　42,000円～（消費税含む）

　※調査対象不動産の所在、種類、類型、件数、調査の難易度により別途見積もり。
　※愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。

新規の地代・賃料（新規地代・新規家賃）の妥当性、現在継続中の地代・家賃（継続地代・継続家賃）の妥当性について、不動産鑑定評価理論を基礎に検証する場合は、｢不動産鑑定書｣をご利用ください。
賃料増減額請求、立退料、契約更新料、名義書換料なども｢不動産鑑定書｣をご利用ください。

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　　投資用不動産購入前調査

最近の傾向として、愛知県、特に名古屋市の都心商業地では、自動車産業を中心に景気が回復し不良債権処理が一段落したこともあり、ファンドや個人投資家を中心に不動産投資が活発化しています。
　　　　　
不動産投資についてはキャピタルゲイン（資産の値上がり益）などはあてにせず、インカムゲイン（不動産賃貸料）やキャッシュフロー（資金の流れ）を分析しながら、長期的な計画の下に行うべきです。
　　　　　
また不動産投資の場合、購入予定不動産価格、借入金利、投資額によって、その優劣は明確になります。
　　　　　
不動産投資を考える場合、まず投資対象の不動産を見極める目と、経済の動きを捉える目の両方が必要となります。従って、自分の判断のみで購入するのは危険です。
　　　　　
現在の賃料が適正なのか、将来の下落リスクはどの程度なのか。近い将来の空室率はどの程度なのか。建物の経過年数や、立地の状況から現在の利回りは適正なのか。資金計画に無理はないのか。周辺地域の将来性、発展性はどうなのか。周辺の賃貸市場が今後どのように変化するのかなどの疑問、問題点を購入者の視点でチェックします。
　　　　　
調査対象不動産
　　投資用の新築・中古共同住宅、新築・中古ワンルームマンション、テナント付店舗、事務所ビル、店舗ビル等
　　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。

調査料　　下記参照

調査内容①

現地調査を行わない、ご提示の現行賃料や経費等のデータなどに基づく机上での計算で、収益価格算定、投資効果、リスク分析の調査を含む投資意見書。

原則６～１０営業日以内に郵送等でご報告いたします。

調査料　　52,500円～（消費税含む）

　※建物１棟（約３０戸まで）を前提で、調査対象不動産の所在、種類、類型、件数、調査の難易度により別途見積もり。

調査内容②

現地調査を伴い、賃料の市場調査等を含む場合、市場調査で査定した家賃で算定します。家賃水準・周辺の稼働率などとキャッシュフロー予測に基づく収益価格、投資効果、リスク分析等を含む総合投資意見書。

原則１０～１２営業日以内に郵送等でご報告いたします。

調査料　　105,000円～（消費税含む）

　※建物１棟（約３０戸まで）を前提で、調査対象不動産の所在、種類、類型、件数、調査の難易度により別途見積もり。
　※愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。
　　　　　

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　　投資用不動産の定期的な調査

既に取得された投資用不動産を維持、管理していくことは大変なものです。
現在徴収している賃料が適正か、賃料が下落することはないのか現在の利回りは適正な範囲なのか等の他、現在入居している入居者、テナントの状況の確認、将来売却するときのタイミングなども重要です。
　　　　　
調査対象不動産
　　投資用として取得した共同住宅、ワンルームマンション、テナント付店舗、事務所ビル、店舗ビル等
　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。
　　　　　　　　
原則１０～１２営業日以内に郵送等でご報告いたします。

調査報告料　　1件　52,500円～（消費税含む）

※調査の回数、調査対象不動産の所在、種類、類型、件数、調査の難易度により別途見積もり。
※現在の収益価格の算出、収支のチェック等の総合投資意見書は別途見積もり。

調査内容

現地調査の上、投資不動産の現在の適正な賃料、利回りの把握、周辺の賃貸市場の動向等の調査です。
※現在の収益価格の算出、収支のチェック等の総合投資意見書は別途見積もり。
　　　　　

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　　融資後不動産の定期的な調査

既に貴社（一般企業、各種金融機関等）で不動産融資された不動産について、定期的に融資対象不動産の調査を行います。
　　　　　
債務者、居住者による建物の無断増改築、建物取壊し、無断再建築、さらに無断転居、無断賃貸（表札、周辺住民への聞き込み等で確認）等のリスクは常にあります。
　　　　
弊社では、上記の調査以外に、現在の公法上の規制、建築基準法上の規制、周辺の簡易な地価水準、地価動向をリポートして報告します。
　　　　
調査範囲の地域、調査日数、調査料は調査回数、案件の量により異なりますので、別途相談の上。
※但し、1件で単独の場合　21,000円からで、登記簿謄本等の取得費用は別途となります。

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　　遊休土地の資産運用調査

現在保有している不動産のうち、利用していない遊休土地についても維持管理や固定資産税等の費用は常に必要となります。
　　　　　
このような遊休土地に共同住宅、賃貸マンションを建設することにより長期的に一定の収入を見込むことができます。
また、計画的に資産運用を行うことで、税制上で各種の特例等を受けることができ、固定資産税や相続税の節税対策を行うことが可能です。
　　　　　
調査対象
　　遊休土地
　　　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。
　　　　
原則１０～１２営業日以内に郵送等でご報告いたします。

調査報告料　　下記参照

調査内容①

現地調査の上、、立地、環境、市場調査、商業調査等と役場、法務局での登記簿謄本の取得、都市計画法、建築基準法の法令チェックを調査報告書としてご提示します。

調査報告料　　１件　73,500円～（消費税含む）

※調査対象不動産の所在、種類、類型、件数、調査の難易度により別途見積もり。
※愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。

調査内容②

調査内容①から更に、専門家の立場から周辺の土地の利用状況、周辺の賃貸市場状況、公法上の規制、将来の動向等を詳細に調査し、遊休土地の最適な使用方法をご提案します。
また想定した建物の利用から適正な賃料、利回りを把握し、収益価格の算出、収支のチェック等の総合投資意見書をご提示します。

調査報告料　　1件　126,000円～（消費税含む）

※調査対象不動産の所在、種類、類型、件数、調査の難易度により別途見積もり。
※愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。
　　　　　　

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　　不動産の見学立会い

　　マンション内覧会立会い

不動産の購入は、新築物件や中古物件にしろ、一生に何度も経験するものではありません。また、デフレ経済が続く中、不動産の価値が安くなったとはいえやはり高額な買い物であることには変わりありません。
　　　　　
土地、中古住宅、中古マンション、新築住宅、新築マンションを見学される場合、不動産の専門家である不動産鑑定士が立会い、購入者の立場で契約書通りかチェックし、設備の不具合や問題点を指摘します。
　　　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。

※中古住宅、中古マンションで居住者がいる場合は外観からの調査となります。

料金　　1回　31,500円（消費税含む）　※立会いのみの場合

※｢不動産購入前調査｣とセットの場合
＞＞73,500円（消費税含む）
　　　　　
※不動産の適正な価格も必要とする場合
＞＞｢不動産調査報告書｣または｢不動産鑑定書｣とセットでご相談ください。費用は別途見積もり。
　　　　
※物件の内容や、他の専門家が必要な場合も費用は別途見積もりです。ご相談ください。
　　　　　　
※事前に日程等の打ち合わせの必要があります。
　　　　　
※愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。
　　　　　

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　　公的書類の取得サービス

一般の方や、企業の方向けに便利です。
　　　
法務局での登記簿謄本（全部事項証明書）、閉鎖登記簿、共同担保目録、公図、実測図、建物図面、地役権設定図面等の法務局備えの書類の取得。
市町村役場での都市計画図、白図等の書類の取得。
　　　
調査範囲
　　原則　愛知県、岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）とし、これ以外の他県については別途見積もり。
　　　　　
原則３～５営業日以内に郵送等でご送付いたします。

　費用　
愛知県内　1件　5,250円（消費税含む）～
　　　　　岐阜県、三重県、静岡県（浜松以西）は1件　10,500円（消費税含む）

※法務局、役場等での取得手数料等は別途請求させていただきます。
※愛知県以外は別途交通費を請求させていただきます。
　　　　　

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　　その他：不動産顧問業務

個人、企業向けに不動産を中心にした不動産顧問業務も行っています。
　　　　　
顧問料等につきましては、別途相談の上取り決めをいたします。

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